Eine Versicherungsnehmerin begehrte Deckung aus ihrer Rechtsschutzversicherung für Ansprüche gegen einen Immobilienmakler, der ihr Wohnhaus fälschlich als Doppelhaushälfte angepriesen hatte. Der Versicherer lehnte die Deckung ab. (7 Ob 171/25k)
Artikel von:
Mag. iur. Bernd Föttinger
Rechtsanwaltsanwärter bei Dr. Erich Bernögger und Jurist bei AssCompact Österreich
Die Versicherungsnehmerin hatte einen Immobilienmakler mit der Vermittlung des Verkaufs ihres Wohnhauses beauftragt. Dieser pries das Objekt gegenüber Kaufinteressenten als Doppelhaushälfte an, obwohl es lediglich die Schallschutznormen für Wohnhäuser erfüllte. Die Käufer erhoben daraufhin Forderungen von 132.016,40 Euro gegen die Versicherungsnehmerin und beriefen sich auf die unrichtige Anpreisung. Die Versicherungsnehmerin verlangte Deckung für die Verfolgung ihrer Ansprüche gegen den Makler gestützt auf den Allgemeinen Vertrags-Rechtsschutz.
Die Versicherungsbedingungen lauten auszugsweise wie folgt:
„Artikel 7
Was ist vom Versicherungsschutz ausgeschlossen?
1. Kein Versicherungsschutz besteht für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen
[…] 1.2 in ursächlichem Zusammenhang […]
1.2.2 mit- dem derivativen Erwerb oder der Veräußerung des Eigentumsrechtes oder sonstiger dinglicher Rechte an Grundstücken, Gebäuden (Gebäudeteilen) oder Wohnungen durch den Versicherungsnehmer;
[…]Artikel 23
Allgemeiner Vertrags-Rechtsschutz
[…] 2. Was ist versichert?
2.1 Der Versicherungsschutz umfasst die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus
[…] 2.1.2 schuldrechtlichen Verträgen des Versicherungsnehmers über bewegliche Sachen;[…]“
Rechtliche Beurteilung des OGH
Der OGH stellte in seiner Entscheidung klar, dass der Hauptgegenstand eines Maklervertrags nicht die Liegenschaft selbst ist, sondern die vom Makler zu erbringende Vermittlungsleistung. Der Maklervertrag betrifft als realen Leistungsgegenstand die einzelnen Komponenten der Dienstleistung des Maklers, die als bewegliche Sachen im Sinne des Art 23.2.1.2 ARB 2018 zu qualifizieren sind. Der Maklervertrag fällt daher grundsätzlich unter den Allgemeinen Vertrags-Rechtsschutz.
Dennoch versagte der OGH die Deckung. Der Risikoausschluss nach Art 7.1.2.2 ARB 2018 nimmt die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in ursächlichem Zusammenhang mit der Veräußerung des Eigentumsrechts an Grundstücken vom Versicherungsschutz aus. Für diesen Zusammenhang ist eine adäquate Kausalverknüpfung erforderlich. Der OGH bejahte diese im konkreten Fall. Bei der Veräußerung einer Liegenschaft bedient sich der Verkäufer häufig eines Maklers. Dass Streitigkeiten zwischen den Kaufvertragsparteien, die auf eine behauptete Verletzung von Sorgfalts- und Aufklärungspflichten des Maklers gründen, auch Ansprüche aus dem Maklervertrag nach sich ziehen, ist eine typische Folge der Veräußerung. Der Risikoausschluss greift daher.
Conclusio
Streitigkeiten aus einem Immobilienmaklervertrag fallen zwar grundsätzlich unter den Allgemeinen Vertrags-Rechtsschutz nach Art 23.2.1.2 ARB 2018, sind jedoch dann vom Risikoausschluss nach Art 7.1.2.2 ARB 2018 erfasst, wenn die Rechtsverfolgung auf die Verletzung von Sorgfalts- und Aufklärungspflichten des Maklers in Bezug auf den Kaufgegenstand gestützt wird, da ein solcher Rechtsstreit eine typische Folge der Liegenschaftsveräußerung bildet.
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