Rechtsschutz für Grundstückseigentum und Miete: Was Nachbarrecht wirklich deckt

Zum Rechtsschutz für Grundstückseigentum und Miete (GMRS): Wahrnehmung rechtlicher Interessen „aus dinglichen Rechten“ und „nachbarrechtliche Ansprüche“ –
Was wirklich gedeckt ist (Teil 2)

Im vorigen Teil der Serie „Rechtsschutz im Fokus“ wurde die „Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus dinglichenRechten“ (Art 24.2.2 ARB), die in der Praxis bisweilen zu Abgrenzungsfragen führt, Thematisiert. Inhaltlich eng damit verbunden sind „nachbarrechtliche Ansprüche“, die im GMRS i.d.R. vom Versicherungsschutz mitumfasst sind. Dabei besteht Kostendeckung nicht schon „wegen Nachbarschaft“ an sich, sondern weil bzw. wenn ein bestimmter Anspruchstyp im Raum steht …

1. Was sind „nachbarrechtliche Ansprüche“?

Der Begriff „Nachbarrecht“ wird im ABGB nicht definiert; Lehre und Rspr. verstehen darunter aber einen Teil des Sachenrechts: Regeln, die das Eigentumsrecht mit Rücksicht auf die benachbarte Lage von Grundstücken und die dadurch unvermeidlichen wechselseitigen Beeinträchtigungen einschränken. Typische Kernbereiche sind Immissionen (§ 364 Abs 2 ABGB), Ausgleichsansprüche bei behördlich genehmigten Anlagen (§ 364a ABGB), die Vertiefung des Grundstücks (§ 364b ABGB), Fragen rund um Grenzbäume/Überhang (§§ 421, 422 ABGB) sowie sonstige Grenzeinrichtungen (§§ 854 f ABGB). Der OGH betont dabei ausdrücklich, dass darunter nicht „sämtliche Streitigkeiten unter Nachbarn“ fallen, sondern nur die aus dem Nachbarrecht abgeleiteten Ansprüche.

Immissionen sind Einwirkungen, die vom Nachbargrund ausgehen (klassisch: Abwässer, Rauch, Gase, Wärme, Geruch, Geräusch, Erschütterung und „ähnliche“). Untersagbar sind sie, wenn sie das ortsübliche Maß überschreiten und die ortsübliche Benützung wesentlich beeinträchtigen. Die Aufzählung ist demonstrativ; auch optische Beeinträchtigungen (etwa starke Beleuchtung) oder Einwirkungen durch elektrische Energie können – je nach Intensität – erfasst sein.

2. Deckungssystem im GMRS: Hausbedingungen der VUs gleichen nicht immer den VVO-Muster-ARB …

Nach dem VVO-Musterwortlaut umfasst Art 24.2.2 ARB die Wahrnehmung rechtlicher Interessen „aus dinglichen Rechten“ und „auch die Geltendmachung und Abwehr nachbarrechtlicher Ansprüche“. Für „allmähliche Einwirkungen“ wird ebenfalls Deckung vorgesehen, allerdings nur, wenn die Einwirkungen von „unmittelbar benachbarten“ Grundstücken ausgehen bzw solche betreffen. Das ist nicht bloße Theorie: Viele Nachbarrechtsfälle (Lärm, Rauch, Geruch, wiederkehrende Vibrationen) sind typischerweise allmählich und werden erst über die Zeit als Überschreitung des ortsüblichen Maßes fassbar.

Ein (mögliches) Praxisproblem: Nicht jede Bedingungsfassung entspricht diesem Muster. Hausbedingungen können enger sein und dann ein „Deckungs-Stolperstein“ wenn einzelne ARB die Deckung nur als „gerichtliche Geltendmachung“ formulieren – und damit die Abwehr (Passivprozess) gerade nicht versichert ist.

Praxisbeispiel 1 (RSS-E 36/20): „Geltendmachung“ ja – „Abwehr“ nein

Die RSS hatte einen Fall zu beurteilen, in dem die zugrunde liegenden ARB hinter dem VVO-Musterstandard zurückblieben: Versichert war nur die (gerichtliche) Geltendmachung nachbarrechtlicher Ansprüche, nicht aber deren Abwehr. Das entscheidet im Ernstfall über Kostendeckung: Wer vom Nachbarn geklagt wird, braucht in erster Linie Abwehrdeckung. Vor jeder rechtlichen Einschätzung muss daher die konkrete Bedingungsfassung (Muster-ARB vs. Hausbedingungen) geprüft werden; schon kleine Textabweichungen verschieben den Deckungskorridor.

3. Persönlichkeitsrechte sind (meist) kein
„Nachbarrecht“– auch wenn der Konflikt am Grundstück stattfindet

Gerade an der Schnittstelle zwischen „Störung am Grundstück“ und „Eingriff in die Person“ zeigt sich die „Grenzenlogik“ des GMRS:

Praxisbeispiel 2 (RSS-Fall „Filmen/Fotografieren im Garten“): I.d.R. keine Deckung im Schadenersatz-RS und keine im GMRS

In dem RSS-Fall machten Mitversicherte geltend, zwei Nachbarn würden sie regelmäßig filmen und fotografieren, sobald sie im Garten seien; begehrt wurde ein Unterlassungsvorgehen. Die Versicherung lehnte Deckung ab – und die RSS folgte im Ergebnis: Das Recht am eigenen Bild ist als Persönlichkeitsrecht über § 16 ABGB geschützt (inkl Bildnisschutz nach § 78 UrhG); aus einer Persönlichkeitsrechtsverletzung können Schadenersatz- und Unterlassungsansprüche (§ 20 ABGB) abgeleitet werden. Solche Ansprüche sind aber – je nach Bedingungsstand – im Schadenersatz-Rechtsschutz oft ausdrücklich ausgeschlossen, soweit es um immaterielle Ansprüche aus Persönlichkeitsrechtsverletzungen geht. Und im GMRS fehlt regelmäßig die objektbezogene nachbarrechtliche Anspruchsgrundlage: Es geht nicht um Immissionen iSd §§ 364 ff ABGB, nicht um Stütze/Vertiefung, nicht um Grenz- oder Überhangfragen, sondern um den Schutz der Privatsphäre bzw. des eigenen Bildes.

Auch das Argument „wie Lärm, so Kamera“ trägt dogmatisch nicht: Bei Immissionen geht es um Einwirkungen, die vom Nachbargrund auf das Grundstück „herüberwirken“. Beim Filmen wird (physikalisch) nichts auf das Grundstück zugeleitet; vielmehr wird Licht aufgenommen, das vom Grundstück reflektiert wird. Deshalb liegt – anders als bei Lärm – keine Immission auf das versicherte Grundstück vor. Typisch ist in solchen Konstellationen zudem, dass selbst dann, wenn ein GMRS-Baustein besteht, viele ARB bei „allmählichen Einwirkungen“ nur die gerichtliche Geltendmachung (nicht bloß außergerichtliche Schritte) ausdrücklich unter Kostendeckung stellen.

Fazit

Nachbarrechtliche Ansprüche im GMRS sind ein umrissener sachenrechtlicher Anspruchskomplex. Kostendeckung setzt voraus, dass der beabsichtigte (oder abzuwehrende) Anspruch tatsächlich „aus dem Nachbarrecht“ abgeleitet wird – und dass die konkrete vereinbarte ARB-Fassung die relevante Anspruchsrichtung (Geltendmachung und/oder Abwehr) auch wirklich deckt.

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