Der Rechtsschutz für Grundstückseigentum und Miete (GMRS) wird häufig breiter interpretiert, als er tatsächlich ist. Entscheidend ist, ob die Interessenwahrnehmung unmittelbar aus einem dinglichen Recht am versicherten Objekt abgeleitet wird. Prof. Erwin Gisch zeigt, wo die Abgrenzung verläuft, welche Rolle nachbarrechtliche Ansprüche spielen und worauf es für die Deckung im konkreten Fall ankommt.
Artikel von:
Prof. Mag. Erwin Gisch, MBA
Fachverbandsgeschäftsführer der Versicherungsmakler und Lektor an der Donau Uni Krems, WU-Wien und Juridicum Wien
Der GMRS (Art 24 ARB) wird in der Praxis oft als „Immobilien-Baustein“ verstanden. Gerade die Formulierung „Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus dinglichen Rechten“ (Art 24.2.2 ARB) führt aber oftmals zu Abgrenzungsfragen: Nicht jeder Streit, der sich örtlich an einer Liegenschaft abspielt, ist bereits „aus dinglichen Rechten“ gedeckt. Der OGH hat z.B. mit 7 Ob 115/19s präzisiert, dass die beabsichtigte Interessenwahrnehmung aus einem unmittelbaren dinglichen Recht am versicherten Objekt abgeleitet werden muss.
Allgemeines
Der GMRS stellt grundsätzlich auf das in der Polizze bezeichnete Objekt ab; der OGH bezeichnet den GMRS somit explizit als „objektbezogenen Rechtsschutz“ (OGH 7 Ob 115/19s). Geschützt ist eine Kombination aus (1) dem versicherten Objekt / den versicherten Objekten, (2) i.d.R. einer bestimmten Nutzungsart und (3) der versicherten Eigenschaft. Damit ist der Baustein typischerweise klar abgegrenzt und kein universeller „Immobilien- oder Nachbarschafts-Rechtsschutz“.
Beispiel: Das in der Polizze bezeichnete Objekt stellt die Objektbezeichnung bzw. -konkretisierung dar
- ausschließlich eigenen Wohnzwecken dienend beschreibt die Nutzungsart
- und als Mieter definiert die versicherte Eigenschaft.
Dingliches Recht: absolut, erga omnes, sachbezogen
§ 307 ABGB definiert dingliche Rechte als Rechte, die einer Person „über eine Sache ohne Rücksicht auf gewisse Personen“ zustehen. Kern ist die absolute Wirkung: Das Recht wirkt gegenüber jedermann (erga omnes) und verpflichtet Dritte zur Achtung. Das unterscheidet dingliche Rechte von schuldrechtlichen (obligatorischen) Rechten, die nur zwischen bestimmten Personen wirken.
Im GMRS-Kontext stehen vor allem zwei Gruppen im Vordergrund:
Eigentum: umfassendes Recht an der Sache samt Abwehr unbefugter Eingriffe.
Dienstbarkeiten (Servituten): beschränkte dingliche Nutzungsrechte, etwa Wegerechte (Grunddienstbarkeit) oder Wohnrechte (Personaldienstbarkeit).
Aus dinglichen Rechten können nun verschiedene Anspruchstypen folgen (z.B. Feststellung, Unterlassung, Beseitigung, Servitutsklage). Der OGH lehnt i.d.Z. eine „Ausdehnung ins Unbegrenzte“ ab: Versichert ist nicht jede gesetzliche Anspruchsgrundlage, die irgendwie an die Innehabung von Eigentum anknüpft, sondern die Interessenwahrnehmung aus dem unmittelbaren dinglichen Recht an der Sache. Zugleich umfasst Art 24.2.2 ARB auch die Geltendmachung und Abwehr nachbarrechtlicher Ansprüche – darunter sind aber die aus dem Nachbarrecht (als Teil des Sachenrechts) abgeleiteten Ansprüche zu verstehen, nicht „sämtliche Streitigkeiten unter Nachbarn“. Typische Anknüpfungspunkte sind etwa Immissionen (§ 364 Abs 2 ABGB), § 364a ABGB oder Grenzeinrichtungen (§§ 854 f ABGB) – dazu in der kommenden AssCompact-Ausgabe mehr ….
Schlüssige Behauptung eines dinglichen Rechts …
Kostendeckung setzt voraus, dass ein dingliches Recht bereits besteht oder zumindest schlüssig behauptet wird. Streitigkeiten, die erst zur Begründung eines dinglichen Rechts führen, fallen nicht unter diese Risikoumschreibung.
Im Passivprozess – der VN wird geklagt – genügt es nach 7 Ob 115/19s nicht, bloß Eigentümer des versicherten Objekts zu sein. Der VN muss schlüssig darlegen, dass er den Klagsbehauptungen mit dem Vorbringen entgegentreten will, die ihm vorgeworfenen Handlungen seien in Ausübung seines versicherten dinglichen Rechts erfolgt. Sind die Ausgangsverfahren bereits abgeschlossen oder ruhend, ist auf das dort tatsächlich erstattete Vorbringen abzustellen. Dazu die folgenden Beispiele:
Praxisbeispiel OGH 7 Ob 115/19s: Die Versicherungsnehmer wurden von einem Nachbarn u.a. wegen Grenzzeichen, Entfernung von Aufschüttungen auf einem nahe der Grenze verlaufenden Weg und Unterlassung weiterer Aufschüttungen geklagt; in einem zweiten Verfahren ging es um Unterlassung von Bewirtschaftungsmaßnahmen auf dem Grundstück des Nachbarn. Im Deckungsprozess beriefen sich die Versicherungsnehmer darauf, (Mit-)Eigentümer der strittigen Flächen zu sein bzw. ein (nicht verbüchertes) Fahrrecht zu haben. Der OGH stellte klar: Entscheidend ist, ob die Versicherungsnehmer im Ausgangsprozess die behaupteten Eingriffe als Ausübung ihres eigenen dinglichen Rechts schlüssig dargestellt haben. Diesfalls besteht Kostendeckung.
Eigene Risikobeschreibung im GMRS für Wohnungseigentum
Auch das Wohnungseigentum stellt ein dingliches Recht dar (vgl. § 1 Abs. 1 WEG). Die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus Wohnungseigentum wird in den ARB jedoch regelmäßig aus der Sub-Risikobeschreibung „dingliche Rechte“ ausgenommen (vgl. Art. 24.2.2. VVO-Muster-ARB 2015: „… aus dinglichen Rechten ausgenommen Wohnungseigentum. …“) und als eigenes Risiko beschrieben, das separat zu versichern ist.
Fazit
Die Wahrnehmung rechtlicher Interessen „aus dinglichen Rechten“ ist im GMRS kein Auffangtatbestand. Maßgeblich ist die klare Ableitung der Interessenwahrnehmung aus dem unmittelbaren Sachenrecht am versicherten Objekt – und im Passivprozess die entsprechende Verankerung der Verteidigung im eigenen dinglichen Recht.
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