Wege in der Krise – heute: Mietkosten fürs Geschäftslokal

Als Maßnahme im Kampf gegen die Ausbreitung des Corona-Virus wurde von Seiten der Behörde angeordnet, dass ab 16.03.2020 bestimmte Betriebsstätten insoweit geschlossen zu halten sind, als darin ein persönlicher Kontakt mit Kunden zu unterlassen ist. „Versicherungsmakler nutzen ihre Betriebsstätten typischerweise auch zum Kundenverkehr, was ihnen nunmehr untersagt ist. Es stellt sich daher die Frage, ob Versicherungsmakler dazu verpflichtet sind, weiterhin die Miete für solche Geschäftslokale (zur Gänze) zu bezahlen“, so Dr. Roland Weinrauch.

Zunächst sei nach dem Zweck des Mietvertrages zu beurteilen, ob der vertraglich vereinbarte Gebrauchszweck, nämlich „Betrieb eines Versicherungsmaklerbüros“, nach wie vor zur Gänze oder lediglich in eingeschränkter Form möglich ist. So können Büros von Versicherungsmaklern, sofern die behördlichen Vorgaben eingehalten werden, nach wie vor vom Inhaber bzw. von dessen Mitarbeitern betreten und zu Sekretariatsarbeiten benützt werden. Ein persönlicher Kontakt mit Kunden ist jedoch in solchen Büros nicht mehr zulässig. „In diesen oder vergleichbaren Fällen kann daher argumentiert werden, dass das Mietobjekt nach dem vereinbarten Gebrauchszweck zumindest zum Teil unbrauchbar geworden ist“, so Weinrauch.

Aus rechtlicher Sicht sei ein Mieter nicht verpflichtet, den (gesamten) Mietzins zu bezahlen, wenn der Mietgegenstand wegen außerordentlicher Zufälle gar nicht bzw. lediglich zum Teil gebraucht werden kann. Nachdem es sich bei außerordentlichen Zufällen um elementare Ereignisse handelt, die einen größeren Personenkreis betreffen und die von Menschen nicht beherrschbar sind, gebe es gute Gründe dafür, die aufgrund des Covid-19-Virus behördlich angeordneten Betriebsbeschränkungen als „außerordentliche Zufälle“ zu betrachten, die zumindest zu einer Reduktion des Mietzinses, theoretisch auch bis auf Null, berechtigten. Mietzinse sollten jedenfalls nur mehr unter Vorbehalt eingezahlt werden.

Ob und in welcher Höhe in solchen Fällen eine Mietzinsminderung zusteht, sei somit stets im Einzelfall zu überprüfen. Die auf Versicherungsrecht, Versicherungsvertriebsrecht und Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei Weinrauch Rechtsanwälte GmbH, 01 533 64 990, www.anwaltei.at prüft gerne Ihre Mietverträge sowie damit einhergehenden Mietzinsminderungsansprüche.