Rechtsschutz für Grundstückseigentum und Miete (GMRS) – komplex, aber essenziell

Allgemeines – Mehrere Risikobeschreibungen

Die Rechtsschutzversicherung ist durch diverse Spezifika geprägt; eines davon ist, dass es nicht nur eine primäre Risikobeschreibung gibt, sondern dass eine Vielzahl unterschiedlicher Risikoumschreibungen existieren. So kennt jeder einzelne Rechtsschutz-Baustein zumindest eine eigene Risikobeschreibung. Der Baustein Rechtsschutz für Grundstückseigentum und Miete kennt nicht nur eine einzige Risikoumschreibung; dieser Baustein benennt üblicherweise mehrere versicherbare Risken, nämlich die Wahrnehmung rechtlicher Interessen (hier auf Basis der aktuellen Muster-ARB des VVO beschrieben)

• aus Miet- und Pachtverträgen (zuzüglich diverser weiterer Umschreibungen),
• aus dinglichen Rechten (ausgenommen Wohnungseigentum),
• aus Wohnungseigentum,
• betr. die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen, die aus der Beschädigung des versicherten Objektes entstehen.

Wichtig ist dabei insb. zu bedenken, dass nicht jedes Produkt sämtliche dieser Risikoumschreibungen beinhaltet, sodass im Vermittlungs-/Beratungsfall stets die einzelnen Risikobereiche mit den Wünschen und Bedürfnissen des zu versichernden VN und den zu versichernden Objekten abzugleichen sind.

GMRS als objektbezogener Rechtsschutz

Der OGH betont u.a. in seiner Entscheidung 7 Ob 115/19s, dass der Versicherungsschutz im Rechtsschutz für Grundstückseigentum und Miete auf das versicherte Objekt abstellt; „das ist das in der Polizze beschriebene Grundstück (Gebäude, Gebäudeteile). Es handelt sich somit um einen sogenannten objektbezogenen Rechtsschutz; er schützt das jeweilige vom Versicherungsnehmer im Antrag angegebene und im Versicherungsvertrag näher bezeichnete Objekt in der jeweiligen Eigenschaft des Versicherungsnehmers“.

In der Praxis finden sich sowohl einzelobjektbezogene Versicherungsmöglichkeiten als auch Versicherungsschutzoptionen für sämtliche Objekte, wobei als weiteres Element – der OGH spricht dies in der vorhin erwähnten Entscheidung ausdrücklich an – die jeweils versicherte Eigenschaft des Versicherungsnehmers relevant ist.

Versicherte Eigenschaft des VN

Objekte (Gebäude, Wohnungen etc.) können nicht nur in unterschiedlicher Weise genutzt werden, auch die Eigenschaft des VN zum Objekt – wenn man so will: dessen Rechtsbeziehung zum Objekt – kann unterschiedlich ausgestaltet sein: Mal ist der VN Eigentümer eines Objektes, mal Mieter; ein anderes Mal beispielsweise Vermieter und wieder ein anders Mal etwa dinglich Nutzungsberechtigter, dem z.B. ein Wegerecht oder ein Wohnrecht zusteht. Daraus resultieren durchaus unterschiedliche Anspruchsgrundlagen im Streitfall oder unterschiedliche Verfahrensvarianten; so sind etwa für außerstreitige Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz u.U. Schlichtungsstellen der Gemeinden eingerichtet. Zur Frage der versicherten Eigenschaft zählt schließlich etwa auch die Frage, ob das Objekt privat oder betrieblich genutzt wird.

Zwischenfazit & (unverbindliche, nicht
abschließende) Checkliste

Die verschiedenen Kombinationsmöglichkeiten, die sich im Rechtsschutz für Grundstückseigentum und Miete infolge

• mehrerer primärer (Teil-)Risikobeschreibungen,
• der Objektbezogenheit und
• der unterschiedlichen möglichen rechtlichen Beziehung des VN zum Objekt

ergeben, machen in der Vermittler-/Beraterpraxis eine intensive Auseinandersetzung unumgänglich. Es sind wohl zumindest die folgenden Parameter zu hinterfragen, wobei die nachstehende Auflistung keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt:

• Welches Objekt / welche Objekte (z.B. einzelne ausgewählte Objekte oder sämtliche) soll / sollen versichert werden?
• In welcher Rechtsbeziehung steht der VN / der Versicherte zum Objekt / zu den Objekten?
• Gibt es u.U. eine spezielle Nutzung und oder eine Mischnutzung dieser Objekte (z.B. für die Landwirtschaft oder dgl.)?
• Welche rechtlichen Auseinandersetzungen will der VN / der Versicherte abgesichert haben und welche davon lassen sich im GMRS tatsächlich versichern?

Ausblick

In den kommenden Ausgaben der Serie „Rechtsschutz im Fokus“ werden ausgewählte Themenstellungen im GMRS näher beleuchtet sowie auf die Judikatur des OGH und die einschlägigen Fälle der Rechtsservice- und Schlichtungsstelle (RSS) eingegangen.

Den gesamten Beitrag lesen Sie in der AssCompact Februar-Ausgabe!